Σε εφαρμογή οι νέες ρυθμίσεις για ακίνητα: Οι αλλαγές που βάζουν τέλος στην ταλαιπωρία ιδιοκτητών και αγοραστών
Σε σταδιακή εφαρμογή οι ευεργετικές διατάξεις του νόμου 5293/2026 για την ακίνητη περιουσία και τις συναλλαγές
Σε σταδιακή εφαρμογή τίθενται οι ευεργετικές διατάξεις του νόμου 5293/2026 με τίτλο «Παρεμβάσεις για ένα κράτος πιο φιλικό στον πολίτη», που εισηγήθηκε ο Αντιπρόεδρος της Κυβέρνησης και Υπουργός Επικρατείας Κωστής Χατζηδάκης, με στόχο την επίλυση χρόνιων προβλημάτων στην αγορά ακινήτων, την ενίσχυση της ασφάλειας δικαίου και τη διευκόλυνση των συναλλαγών των πολιτών.
Οι νέες ρυθμίσεις αποσκοπούν στον τερματισμό των πολυετών περιουσιακών διεκδικήσεων του Δημοσίου, στη θωράκιση των νόμιμων δικαιωμάτων ιδιοκτησίας και στην απλοποίηση των διοικητικών διαδικασιών, ενώ η εφαρμογή τους εξελίσσεται σταδιακά μέσω εγκυκλίων και υπουργικών αποφάσεων.
Ήδη από τη δημοσίευση του νόμου, στις 7 Απριλίου 2026, έχουν τεθεί σε ισχύ σημαντικές διατάξεις που καταργούν την υποχρεωτική επισύναψη τοπογραφικού διαγράμματος στα συμβόλαια ακινήτων σε κτηματογραφημένες περιοχές, επιτρέπουν την καταβολή του φόρου κληρονομιάς, δωρεάς ή γονικής παροχής κατά τη μεταβίβαση του ακινήτου, θεσπίζουν τη δυνατότητα υποβολής καταγγελιών κακοδιοίκησης στον Σύμβουλο Ακεραιότητας και προβλέπουν την ενιαία εξέταση των ενδικοφανών προσφυγών από κεντρικό όργανο κάθε φορέα.
Ιδιαίτερης σημασίας θεωρείται η πρόσφατη εγκύκλιος του Υπουργείου Αγροτικής Ανάπτυξης και Τροφίμων για την εφαρμογή των άρθρων 12 και 14 του νόμου, καθώς σηματοδοτεί, σύμφωνα με την ΠΟΜΙΔΑ, το τέλος της πολυετούς πρακτικής δικαστικών διεκδικήσεων του Δημοσίου εις βάρος χιλιάδων ιδιοκτητών ακινήτων σε ολόκληρη τη χώρα. Η Ομοσπονδία κάνει λόγο για μια πάγια διεκδίκησή της που υλοποιείται, δίνοντας τέλος σε μια κατάσταση όπου το Δημόσιο διεκδικούσε ακίνητα ακόμη και από πολίτες με νόμιμους τίτλους ιδιοκτησίας.
Οι νέες διατάξεις καθορίζουν τις προϋποθέσεις υπό τις οποίες το Δημόσιο δεν θα προβάλλει δικαιώματα ούτε θα ασκεί αγωγές κατά τη διόρθωση των πρώτων εγγραφών στο Εθνικό Κτηματολόγιο. Βασικός κανόνας είναι ότι το Δημόσιο δεν θα αμφισβητεί την κυριότητα ακινήτων όταν ο πολίτης έχει αποκτήσει το ακίνητο με μεταγεγραμμένο τίτλο από επαχθή αιτία έως τις 5 Ιουνίου 1993 ή με άλλο παράγωγο τρόπο έως τις 11 Ιουνίου 1975, ενώ η προστασία καλύπτει και τους τίτλους των δικαιοπαρόχων.
Παράλληλα, προβλέπονται ειδικές ρυθμίσεις για τα αγροτικά ακίνητα που διαχειρίζεται το Υπουργείο Αγροτικής Ανάπτυξης και Τροφίμων. Το Δημόσιο δεν θα διεκδικεί πλέον εκτάσεις που κατέχονται βάσει προσωρινών παραχωρητηρίων, διαδικασιών διανομής ή εγκατάστασης που πραγματοποιήθηκε με υπόδειξη της ίδιας της Πολιτείας στο πλαίσιο αναδασμών, αγροτικών διανομών και αποκατάστασης προσφύγων, αποκαθιστώντας, όπως επισημαίνεται, μια διαχρονική αδικία εις βάρος των πολιτών.
Η ίδια εγκύκλιος παρέχει αναλυτικές οδηγίες προς τις υπηρεσίες των Περιφερειακών Ενοτήτων για την ομοιόμορφη εφαρμογή των νέων ρυθμίσεων, καθορίζει τα απαραίτητα δικαιολογητικά και διευκρινίζει τις περιπτώσεις στις οποίες το Δημόσιο υποχρεούται να απέχει από δικαστικές διεκδικήσεις, επιταχύνοντας την επίλυση χιλιάδων εκκρεμών ιδιοκτησιακών υποθέσεων.
Ιστορική χαρακτηρίζεται και η διάταξη που προβλέπει ότι, για πρώτη φορά μετά από περισσότερα από έναν αιώνα, ο καλόπιστος νομέας ακινήτου μπορεί να αναγνωριστεί δικαστικά ως κύριος έναντι του Δημοσίου. Η ρύθμιση εφαρμόζεται υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, μεταξύ των οποίων η μη άσκηση πράξεων νομής από το Δημόσιο μετά τις 23 Φεβρουαρίου 1946 και η συνεχής καλόπιστη νομή επί τουλάχιστον 40 χρόνια πριν από τις 19 Μαρτίου 2003, συνυπολογιζόμενης και της νομής των δικαιοπαρόχων.
Τις επόμενες ημέρες αναμένεται, επίσης, η έκδοση απόφασης του Διοικητή της ΑΑΔΕ για την ενεργοποίηση της διάταξης που επιτρέπει τη μεταβίβαση ακινήτων στα οποία έχει επιβληθεί κατάσχεση, με παρακράτηση μέρους του τιμήματος από τον συμβολαιογράφο υπέρ της φορολογικής διοίκησης για την εξόφληση των οφειλών. Η ρύθμιση στοχεύει να δώσει τη δυνατότητα σε οφειλέτες να αξιοποιήσουν την περιουσία τους και να μειώσουν τα χρέη τους.
Παράλληλα, αναμένεται η έκδοση κοινής υπουργικής απόφασης με την οποία ο συμβολαιογράφος θα αναλαμβάνει πλέον τον ρόλο της «υπηρεσίας μίας στάσης» για κάθε μεταβίβαση ακινήτου. Ο πολίτης θα απευθύνεται αποκλειστικά στον συμβολαιογράφο, ο οποίος θα συγκεντρώνει ηλεκτρονικά όλα τα απαιτούμενα δικαιολογητικά, θα υποβάλλει τις φορολογικές δηλώσεις, θα εισπράττει και θα αποδίδει τους σχετικούς φόρους και τα τέλη του Κτηματολογίου, ενώ θα μπορεί, εφόσον συμφωνείται, να διαχειρίζεται και το τίμημα της αγοραπωλησίας μέσω ειδικού δεσμευμένου λογαριασμού (escrow account), εξοφλώντας παράλληλα τυχόν οφειλές του πωλητή.
Πέραν των παρεμβάσεων στην αγορά ακινήτων, ο νόμος 5293/2026 εισάγει σειρά αλλαγών στη λειτουργία της Δημόσιας Διοίκησης. Μεταξύ αυτών περιλαμβάνονται η αντικατάσταση πολλών δικαιολογητικών από υπεύθυνη δήλωση όταν τα στοιχεία υπάρχουν ήδη στο Δημόσιο, η ψηφιακή παρακολούθηση της πορείας των διοικητικών υποθέσεων μέσω μοναδικού κωδικού, η υποχρεωτική δημοσιοποίηση όλων των εγκυκλίων στη «Διαύγεια» και στις ιστοσελίδες των φορέων, η ανάρτηση των ωραρίων λειτουργίας όλων των δημόσιων υπηρεσιών και η ενίσχυση των μηχανισμών συμμόρφωσης της Διοίκησης στις δικαστικές αποφάσεις.
Η ΠΟΜΙΔΑ εκτιμά ότι οι νέες ρυθμίσεις αποτελούν ουσιαστική μεταρρύθμιση για την προστασία της ιδιωτικής περιουσίας, την ενίσχυση της ασφάλειας δικαίου και τη διευκόλυνση των συναλλαγών, υπογραμμίζοντας ότι για πρώτη φορά έπειτα από περισσότερα από 100 χρόνια δημιουργούνται οι προϋποθέσεις ώστε πολίτες που κατέχουν ακίνητα νόμιμα και καλόπιστα επί δεκαετίες να μπορούν να κατοχυρώσουν οριστικά τα δικαιώματά τους έναντι του Δημοσίου.
