Χάος στις πολυκατοικίες: Ποιοι ιδιοκτήτες κινδυνεύουν ακόμη και με απώλεια περιουσίας
Για παράδειγμα, ένα διαμέρισμα σε πολυκατοικία με καθιστικό που επεκτάθηκε κατά 30 εκατοστά εις βάρος του μπαλκονιού δεν μπορεί να μεταβιβαστεί αν δεν τακτοποιηθεί. Μια μονοκατοικία της δεκαετίας του ’70 με κλειστό γκαράζ χωρίς άδεια παραμένει αυθαίρετη κατασκευή.
Με απώλεια περιουσίας, μπλοκάρισμα στις μεταβιβάσεις και μεγάλο πονοκέφαλο κινδυνεύουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων που έχουν αφήσει ανοιχτά μέτωπα με το Κτηματολόγιο, με τις μικρές αυθαιρεσίες και με την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Ακινήτου. Το τοπίο με τα ακίνητα έχει μεγάλη γραφειοκρατία και κρύβει πολλούς κινδύνους που ξεκινούν άμεσα μέσα στους επόμενους μήνες για τους ιδιοκτήτες. Πρόκειται για ένα πραγματικό «νακροπέδιο» στην ιδιοκτησία ακινήτου.
Η αντίστροφη μέτρηση για τη νομιμοποίηση αυθαιρέτων έχει ήδη ξεκινήσει, με την προθεσμία για τις κατηγορίες 1 έως 4 να εκπνέει στις 31 Μαρτίου 2026. Αν δεν υπάρξει νέα παράταση, η κτηματαγορά κινδυνεύει να εισέλθει σε περίοδο ασφυξίας, καθώς χιλιάδες ακίνητα με μικρές ή μεσαίες πολεοδομικές παραβάσεις, αλλά και κατασκευές πριν από το 1983, θα παραμείνουν εγκλωβισμένα σε νομική εκκρεμότητα. Το αποτέλεσμα θα είναι η αναστολή πλήθους πράξεων μεταβίβασης, από αγοραπωλησίες μέχρι γονικές παροχές και δωρεές.
Ιδιοκτήτες δεν έχουν ακόμη προχωρήσει σε ρύθμιση για μικρές παραβάσεις που ενδεχομένως έχουν τα ακίνητά τους, (πχ ελάχιστες διαφορές τετραγωνικών), αφού στις περισσότερες περιτπώσεις αυτές οι παραβάσεις υπάρχουν χωρίς οι ίδιοι να γνωρίζουν ότι το ακίνητό τους εμφανίζει πολεοδομικές αποκλίσεις από την οικοδομική άδεια. Η διόρθωση αυτών των παραλείψεων είναι εφικτή μόνο έως την καταληκτική ημερομηνία, μέσω υποβολής αιτήσεων, καταβολής προστίμων και έκδοσης νέων τίτλων.
Η αγορά ακινήτων παρακολουθεί στενά τις εξελίξεις, καθώς η στάση της Πολιτείας θα κρίνει εάν το 2026 θα σημάνει το τέλος ενός χρόνιου προβλήματος ή την απαρχή μιας νέας κρίσης. Αν και το ενδεχόμενο παράτασης βρίσκεται υπό συζήτηση, δεν υπάρχει καμία διαβεβαίωση. Την ίδια στιγμή, εξετάζονται νέα εργαλεία, όπως η Ψηφιακή Τράπεζα Γης και η Ταυτότητα Κτιρίου, που θα ενσωματώνει όλα τα δεδομένα για την ιστορία και τις μεταβολές κάθε ακινήτο.
Παρά τα νέα μέσα, η κόκκινη γραμμή του νομοθέτη είναι σαφής: καμία τακτοποίηση για κατασκευές που ανεγέρθηκαν μετά τον Ιούλιο του 2011. Αυτό σημαίνει ότι μέχρι την 31η Μαρτίου 2026 οι ιδιοκτήτες που διαθέτουν αυθαίρετα προηγούμενων δεκαετιών έχουν την τελευταία ευκαιρία να τα εντάξουν στη ρύθμιση. Σε διαφορετική περίπτωση, κινδυνεύουν να δουν την περιουσία τους να ακινητοποιείται σε πολεοδομικό αδιέξοδο.
Για παράδειγμα, ένα διαμέρισμα σε πολυκατοικία με καθιστικό που επεκτάθηκε κατά 30 εκατοστά εις βάρος του μπαλκονιού δεν μπορεί να μεταβιβαστεί αν δεν τακτοποιηθεί. Μια μονοκατοικία της δεκαετίας του ’70 με κλειστό γκαράζ χωρίς άδεια παραμένει αυθαίρετη κατασκευή.
Οι περισσότερες αυθαίρετες κατασκευές και αλλαγές χρήσης στις πολυκατοικίες δεν έχουν γίνει από τους σημερινούς ιδιοκτήτες, και γι΄αυτό ούτε καν το γνωρίζουν. Το μαθαίνουν έκπληκτοι τους μηχανικούς όταν θα γίνει επιθεώρηση και λεπτομερής επιμέτρηση για την έκδοση της ηλεκτρονικής ταυτότητας, επ΄ευκαιρία σύνταξης κάποιου συμβολαίου, και αγανακτισμένοι όταν στη συνέχεια θα εμπλακούν στη διαδικασία της τακτοποίησης αλλά και της διορθωτικής δήλωσης στο Ε9, στον Δήμο τους αλλά και στα νέα Μητρώα Ακινήτων που έρχονται ολοταχώς.
Το Κτηματολόγιο
Το Εθνικό Κτηματολόγιο βρίσκεται πλέον στην τελική ευθεία ολοκλήρωσής του. Ύστερα από δεκαετίες καταγραφής, μέχρι το τέλος του 2025 θα έχει ολοκληρωθεί η συλλογή όλων των δηλώσεων ιδιοκτησίας και η ανάρτηση των χαρτών για όλη τη χώρα.
Χρησιμοποιήστε τους κτηματολογικούς χάρτες μέσω της ηλεκτρονικής πλατφόρμας για να εντοπίσετε τα ακίνητά σας. Η διαδικτυακή εφαρμογή του Κτηματολογίου επιτρέπει αναζήτηση με διεύθυνση ή ΚΑΕΚ (Κωδικό Αριθμό Εθνικού Κτηματολογίου) και απεικονίζει τα όρια των γεωτεμαχίων στον χάρτη. Βεβαιωθείτε ότι η θέση και τα όρια του ακινήτου σας στους χάρτες συμφωνούν με το συμβόλαιο και το τοπογραφικό σας διάγραμμα.
Η ΠΟΜΙΔΑ ζητάει συνάντηση με τον αρμόδιο υπουργό
Αίτημα συνάντησης και προτάσεις για τα φλέγοντα πολεοδομικά θέματα των ακινήτων.
Αξιότιμε κε Υπουργέ,
Όπως είναι γνωστό, το Υπουργείο του οποίου προΐστασθε, είναι αρμόδιο για σειρά θεμάτων που βρίσκονται στην επικαιρότητα και σχετίζονται καθοριστικά με την λειτουργία, τη χρήση, τη δόμηση και εν τέλει με την ίδια την αξία της ιδιωτικής ακίνητης περιουσίας της χώρας μας.
Για το λόγο αυτό σας παρακαλούμε να ορίσετε το συντομότερο συνάντηση με το Προεδρείο της οργάνωσής μας προκειμένου να σας παραθέσουμε τις απόψεις μας αλλά και να ενημερωθούμε για τις δικές σας, στα εξής φλέγοντα, για τους ιδιοκτήτες ακινήτων, θέματα:
Καθορισμός σαφών κανόνων δόμησης στις εντός και εκτός σχεδίου πόλεως περιοχές της χώρας.
Παράταση της ισχύος όλων των οικοδομικών αδειών έως την 31.12.2026.
Καθιέρωση μόνιμης διαδικασίας τακτοποίησης αυθαιρέτων μετά την 31.3.2026, με συμπερίληψη και των αυθαιρέτων της κατηγορίας 5, με αυστηρότερους προϋποθέσεις και ειδικούς κανόνες, καθώς επίσης και των δασικών αυθαιρέτων.
Επιτάχυνση της διαδικασίας εκδίκασης των ενστάσεων κατά των δασικών χαρτών.
Ενεργοποίηση του θεσμού της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης.
Τριετής παράταση της προθεσμίας έκδοσης ταυτότητας ιδιωτικών κτιρίων δημόσιου ενδιαφέροντος που λήγει την 31.1.2026.
Δυνατότητα άμεσης μεταβίβασης ακινήτων. Για να αντιμετωπιστεί η πολύμηνη αργοπορία και εν γένει καταστροφική δυσλειτουργία της διαδικασίας μεταβίβασης ακινήτων, η οποία επιδεινώνει το στεγαστικό πρόβλημα, προτείνουμε να νομοθετηθεί η δυνατότητα άμεσης μεταβίβασης ακινήτων με υποχρέωση έκδοσης ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίου από τον αγοραστή εντός ενεαμήνου από την ημέρα υπογραφής του μεταβιβαστικού συμβολαίου, με τις εξής προϋποθέσεις:
Υπεύθυνη δήλωση του αγοραστή στο συμβόλαιο ότι θα ολοκληρώσει εμπρόθεσμα τη νόμιμη διαδικασία έκδοσης ταυτότητας κτιρίου με αποκλειστική δαπάνη, ευθύνη και επιμέλειά του.
Κατάθεση από τον αγοραστή στο συμβολαιογράφο, εγγυητικής επιστολής ποσού ίσου με το 10% της αξίας του ακινήτου που θα του επιστρέφεται με την ολοκλήρωση της διαδικασίας.
Αν δεν είναι συνεπής με τα ανωτέρω η εγγυητική επιστολή θα καταπίπτει υπέρ του Δημοσίου και θα είναι άκυρη η περαιτέρω μεταβίβαση και οποιαδήποτε άλλη εμπράγματη δικαιοπραξία επί του ακινήτου, επί όσον χρόνο δεν θα έχει εκδοθεί η ταυτότητα κτιρίου.
