ΑΑΔΕ: Αλλάζει ο τρόπος υπολογισμού της έκπτωσης ΦΠΑ στα ακίνητα μικτής χρήσης
Η απόφαση Α.1046/2026 αφορά επιχειρήσεις και επαγγελματίες που χρησιμοποιούν ακίνητα ή σχετικές υπηρεσίες τόσο για δραστηριότητες που παρέχουν δικαίωμα έκπτωσης ΦΠΑ όσο και για δραστηριότητες απαλλασσόμενες από τον φόρο χωρίς δικαίωμα έκπτωσης.
Νέα διοικητική διαδικασία για τον προσδιορισμό της έκπτωσης ΦΠΑ σε ακίνητα με μικτή χρήση θεσπίζει η Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων, με απόφαση του διοικητή της ΑΑΔΕ Γιώργου Πιτσιλή, η οποία δημοσιεύθηκε στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως.
Η απόφαση Α.1046/2026 αφορά επιχειρήσεις και επαγγελματίες που χρησιμοποιούν ακίνητα ή σχετικές υπηρεσίες τόσο για δραστηριότητες που παρέχουν δικαίωμα έκπτωσης ΦΠΑ όσο και για δραστηριότητες απαλλασσόμενες από τον φόρο χωρίς δικαίωμα έκπτωσης. Για τις περιπτώσεις αυτές εισάγεται η δυνατότητα ο προσδιορισμός του εκπιπτόμενου φόρου να γίνεται κατ’ εξαίρεση με βάση την πραγματική διάθεση και χρήση των ακινήτων και όχι με τον γενικό αναλογικό κανόνα.
Στόχος της ρύθμισης είναι, σύμφωνα με την ΑΑΔΕ, η ακριβέστερη αποτύπωση του δικαιώματος έκπτωσης του ΦΠΑ εισροών, ιδίως σε περιπτώσεις όπου τα ακίνητα ή τμήματα αυτών χρησιμοποιούνται παράλληλα για διαφορετικού τύπου πράξεις. Η έκπτωση του φόρου θα υπολογίζεται με επιμερισμό που βασίζεται κυρίως στα τετραγωνικά μέτρα κάθε τμήματος του ακινήτου και, όπου απαιτείται, στον ετήσιο κύκλο εργασιών που αντιστοιχεί σε φορολογητέες και μη φορολογητέες πράξεις.
Για την υπαγωγή στη νέα διαδικασία, οι ενδιαφερόμενοι υποχρεούνται να υποβάλουν αίτηση-γνωστοποίηση μέσω της ψηφιακής πλατφόρμας «Τα Αιτήματά μου» της ΑΑΔΕ, συνοδευόμενη από τα απαραίτητα δικαιολογητικά, όπως οικοδομικές άδειες, συμβόλαια ή άλλα δημόσια έγγραφα που αποτυπώνουν με ακρίβεια τα τετραγωνικά μέτρα των ακινήτων. Η φορολογική διοίκηση οφείλει να εκδώσει απόφαση έγκρισης εντός δέκα ημερών, εφόσον διαπιστωθεί η ορθότητα των στοιχείων.
Ιδιαίτερη έμφαση δίνεται και στις υποχρεώσεις των φορολογουμένων, καθώς η απόφαση προβλέπει την τήρηση διακριτών λογαριασμών στα λογιστικά βιβλία για κάθε δραστηριότητα, αλλά και την υποχρέωση άμεσης γνωστοποίησης κάθε μεταβολής στη χρήση των ακινήτων. Σε περίπτωση αλλαγών, ο ΦΠΑ θα διακανονίζεται σύμφωνα με τις διατάξεις του Κώδικα ΦΠΑ.
Παραδείγματα
Παραθέτουμε παραδείγματα που δείχνουν πώς αλλάζει στην πράξη ο τρόπος υπολογισμού της έκπτωσης ΦΠΑ σε ακίνητα με μικτή χρήση:
Στην πρώτη περίπτωση, μια εταιρεία διαθέτει ιδιόκτητο κτίριο 1.000 τετραγωνικών μέτρων, εκ των οποίων τα 700 τ.μ. χρησιμοποιούνται ως γραφεία για φορολογητέες δραστηριότητες με δικαίωμα έκπτωσης ΦΠΑ, ενώ τα υπόλοιπα 300 τ.μ. εκμισθώνονται για δραστηριότητα απαλλασσόμενη από ΦΠΑ χωρίς δικαίωμα έκπτωσης. Με βάση τη νέα ρύθμιση, ο ΦΠΑ που επιβάρυνε την κατασκευή ή την αγορά του ακινήτου δεν θα εκπίπτει συνολικά με έναν ενιαίο αναλογικό συντελεστή, αλλά θα επιμερίζεται με βάση τα τετραγωνικά μέτρα. Έτσι, η επιχείρηση θα μπορεί να εκπέσει το 70% του ΦΠΑ εισροών που σχετίζεται με το ακίνητο, αντανακλώντας την πραγματική του χρήση.
Στο δεύτερο παράδειγμα, ένας επαγγελματίας διαθέτει κατάστημα 200 τ.μ., το οποίο χρησιμοποιείται ταυτόχρονα για λιανικές πωλήσεις με ΦΠΑ και για παροχή υπηρεσιών που απαλλάσσονται από τον φόρο. Αν και ο χώρος είναι ενιαίος, η απόφαση προβλέπει ότι ο εκπιπτόμενος ΦΠΑ θα προσδιοριστεί με βάση τον ετήσιο κύκλο εργασιών. Αν, για παράδειγμα, το 60% των εσόδων προέρχεται από φορολογητέες πράξεις και το 40% από απαλλασσόμενες, τότε ο επαγγελματίας θα μπορεί να εκπέσει το 60% του ΦΠΑ που επιβάρυνε την απόκτηση, την κατασκευή ή τις σχετικές υπηρεσίες του συγκεκριμένου χώρου, υπό την προϋπόθεση ότι τηρεί διακριτούς λογαριασμούς στα βιβλία του.
