Επενδύσεις εκατομμυρίων σε ακίνητα του e-ΕΦΚΑ με μείωση μισθωμάτων - Μέχρι 10 εκατ. ευρώ
Η διάταξη εφαρμόζεται σε μισθώσεις που έχουν διάρκεια πάνω από 20 χρόνια και στις οποίες το μίσθωμα δεν είναι μόνο ένα σταθερό ποσό, αλλά περιλαμβάνει και ποσοστό επί του ετήσιου κύκλου εργασιών της επιχείρησης που λειτουργεί στο ακίνητο.
Με νέα νομοθετική ρύθμιση επιχειρείται να δοθεί λύση σε επενδύσεις που έχουν πραγματοποιηθεί ή πρόκειται να πραγματοποιηθούν σε ακίνητα του e-ΕΦΚΑ που μισθώνονται για επιχειρηματική χρήση, επιτρέποντας σε ορισμένες περιπτώσεις τον συμψηφισμό επενδυτικών δαπανών με μελλοντικά μισθώματα. Η ρύθμιση που εμπεριέχεται στο νέο φορολογικό νομοσχέδιο που τέθηκε σε διαβούλευση, αφορά κυρίως μεγάλες και μακροχρόνιες μισθώσεις ακινήτων, όπου οι μισθωτές πραγματοποιούν σημαντικές επενδύσεις για την αξιοποίηση των ακινήτων.
Συγκεκριμένα, η διάταξη εφαρμόζεται σε μισθώσεις που έχουν διάρκεια πάνω από 20 χρόνια και στις οποίες το μίσθωμα δεν είναι μόνο ένα σταθερό ποσό, αλλά περιλαμβάνει και ποσοστό επί του ετήσιου κύκλου εργασιών της επιχείρησης που λειτουργεί στο ακίνητο. Σε αυτές τις περιπτώσεις, εάν ο μισθωτής πραγματοποιήσει επενδύσεις στο ακίνητο που αυξάνουν την αξία του και οι επενδύσεις αυτές δεν προβλέπονταν αρχικά στη σύμβαση ή είναι μεγαλύτερες από την υποχρεωτική επένδυση που είχε συμφωνηθεί, τότε μέρος αυτών των επενδύσεων μπορεί να συμψηφιστεί με τα μισθώματα που οφείλει να πληρώνει στο μέλλον.
Υπάρχει όμως ένα βασικό όριο: για να γίνει συμψηφισμός, το ποσό της επένδυσης που λαμβάνεται υπόψη πρέπει να υπερβαίνει τα 2 εκατομμύρια ευρώ. Δηλαδή, μόνο το ποσό της επένδυσης πάνω από τα 2 εκατομμύρια μπορεί να συμψηφιστεί με μισθώματα. Επιπλέον, το συνολικό ποσό που μπορεί να συμψηφιστεί δεν μπορεί να ξεπεράσει τα 10 εκατομμύρια ευρώ.
Για να γίνει πιο κατανοητό, ας δούμε ένα παράδειγμα. Μια εταιρεία μισθώνει ένα μεγάλο ακίνητο του e-ΕΦΚΑ για 25 χρόνια, για να δημιουργήσει εμπορικό κέντρο ή ξενοδοχείο. Η σύμβαση προβλέπει ότι θα πληρώνει ένα ετήσιο μίσθωμα, μέρος του οποίου υπολογίζεται ως ποσοστό επί των εσόδων της επιχείρησης. Η εταιρεία αποφασίζει να επενδύσει 8 εκατομμύρια ευρώ για ανακαίνιση, κατασκευές και υποδομές, ενώ η σύμβαση προέβλεπε υποχρεωτική επένδυση μόνο 3 εκατομμύρια ευρώ. Η επιπλέον επένδυση είναι 5 εκατομμύρια ευρώ. Από αυτά, αφαιρούνται τα πρώτα 2 εκατομμύρια που δεν συμψηφίζονται, και τα υπόλοιπα 3 εκατομμύρια μπορούν να συμψηφιστούν με μισθώματα που θα πληρώνει η εταιρεία τα επόμενα χρόνια.
Ο συμψηφισμός αυτός δεν γίνεται άμεσα, αλλά απλώνεται στα επόμενα χρόνια της μίσθωσης, μετά την ολοκλήρωση της επένδυσης. Δηλαδή, αντί η εταιρεία να πληρώνει κανονικά όλο το μίσθωμα, ένα μέρος του θα θεωρείται ότι έχει ήδη πληρωθεί μέσω της επένδυσης που έκανε στο ακίνητο.
Ένα δεύτερο παράδειγμα: Αν μια επιχείρηση επενδύσει 15 εκατομμύρια ευρώ σε ακίνητο του e-ΕΦΚΑ, το ποσό που μπορεί να συμψηφιστεί δεν μπορεί να ξεπεράσει τα 10 εκατομμύρια ευρώ, ακόμα κι αν η επένδυση είναι μεγαλύτερη. Άρα υπάρχει ανώτατο όριο στον συμψηφισμό.
Για να ενταχθεί μια επένδυση στη ρύθμιση, ο μισθωτής πρέπει να υποβάλει αίτηση μέσα σε έξι μήνες από την ολοκλήρωση της επένδυσης ή από την έναρξη ισχύος της διάταξης, αν η επένδυση έχει ήδη ολοκληρωθεί. Στη συνέχεια, το Διοικητικό Συμβούλιο του e-ΕΦΚΑ εξετάζει αν πληρούνται οι προϋποθέσεις, ποια είναι η αξία της επένδυσης και ποιο ποσό μπορεί να συμψηφιστεί με μισθώματα. Σε ορισμένες περιπτώσεις, αρμόδια είναι και η εταιρεία αξιοποίησης ακινήτων του e-ΕΦΚΑ.
Η ρύθμιση προβλέπει επίσης ότι από τη στιγμή που κατατίθεται η αίτηση, «παγώνει» η παραγραφή πιθανών απαιτήσεων μεταξύ μισθωτή και εκμισθωτή μέχρι να ολοκληρωθεί η διαδικασία και να αποφασιστεί ο συμψηφισμός.
