Στροφή στο «καναδικό μοντέλο» για τα ακίνητα – Στο 15% ο φόρος μεταβίβασης για αγοραστές από τρίτες χώρες
Η ελληνική προσέγγιση δεν αποτελεί αντιγραφή του καναδικού συστήματος, κινείται όμως στην ίδια φιλοσοφία.
Μια σημαντική αλλαγή φιλοσοφίας στον τρόπο με τον οποίο η κυβέρνηση αντιμετωπίζει τις ξένες επενδύσεις στην ελληνική αγορά ακινήτων σηματοδοτεί η προαναγγελία για αύξηση του φόρου μεταβίβασης από το 3% στο 15% για τους υπηκόους τρίτων χωρών.
Πίσω από τη νέα προσέγγιση, την οποία εξήγγειλε από το βήμα της ΔΕΘ ο πρωθυπουργός Κυριάκος Μητσοτάκης, βρίσκεται μια συζήτηση που είχε ανοίξει το προηγούμενο διάστημα στο οικονομικό επιτελείο: κατά πόσο η Ελλάδα θα έπρεπε να ακολουθήσει το παράδειγμα χωρών που επέλεξαν αυξημένη φορολόγηση των αγορών κατοικιών από ξένους επενδυτές, ώστε να περιορίσουν την κερδοσκοπική ζήτηση και τις πιέσεις στην αγορά στέγης.
Στη συζήτηση αυτή είχε τεθεί ως υπόδειγμα το λεγόμενο «καναδικό μοντέλο». Και, όπως προκύπτει από την κατεύθυνση που τελικά επιλέχθηκε, ο υπουργός Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών Κυριάκος Πιερρακάκης άκουσε τις σχετικές εισηγήσεις και τις έβαλε στο τραπέζι του κυβερνητικού σχεδιασμού.
Η ελληνική προσέγγιση δεν αποτελεί αντιγραφή του καναδικού συστήματος, κινείται όμως στην ίδια φιλοσοφία: η εισροή ξένων κεφαλαίων στο real estate δεν αντιμετωπίζεται άκριτα ως επένδυση που πρέπει να ενθαρρύνεται ανεξαρτήτως των επιπτώσεών της στην αγορά κατοικίας.
Η επιλογή έχει και μια ενδιαφέρουσα πολιτική διάσταση. Παραπέμπει στον προβληματισμό που είχε διατυπώσει ήδη από το 2023 ο Κώστας Σημίτης, διαχωρίζοντας την παραγωγική ξένη επένδυση από την κερδοσκοπική τοποθέτηση κεφαλαίων.
Ο πρώην πρωθυπουργός είχε επικεντρώσει την κριτική του στο real estate και στα deals κερδοσκοπικών funds, υποστηρίζοντας ότι η χώρα χρειάζεται επενδύσεις που φέρνουν νέα κεφάλαια, ενισχύουν την ανταγωνιστικότητα και δημιουργούν θέσεις εργασίας. Για επενδύσεις που δεν πληρούν αυτά τα χαρακτηριστικά είχε χρησιμοποιήσει τον όρο «κερδοσκοπικός οπορτουνισμός».
Τρία χρόνια αργότερα, η επιλογή του οικονομικού επιτελείου να υιοθετήσει τη λογική των εισηγήσεων για το καναδικό μοντέλο και να βάλει ισχυρό φορολογικό «φρένο» στις αγορές από υπηκόους τρίτων χωρών μοιάζει, αν μη τι άλλο, να αναγνωρίζει το πρόβλημα που βρισκόταν στον πυρήνα εκείνης της κριτικής.
Από το 3% στο 15%
Με το σημερινό καθεστώς, ο φόρος μεταβίβασης ανέρχεται στο 3% επί της φορολογητέας αξίας. Από την 1η Ιανουαρίου 2027, για τους υπηκόους τρίτων χωρών ο συντελεστής αυξάνεται στο 15%, δημιουργώντας ένα ισχυρό αντικίνητρο για μαζικές τοποθετήσεις κεφαλαίων στην αγορά ακινήτων.
Για ακίνητο αξίας 100.000 ευρώ, ο φόρος από 3.000 ευρώ ανεβαίνει στις 15.000 ευρώ. Στις 200.000 ευρώ αυξάνεται από 6.000 σε 30.000 ευρώ, ενώ για ακίνητο 500.000 ευρώ από 15.000 σε 75.000 ευρώ. Στο 1 εκατ. ευρώ, η επιβάρυνση φθάνει πλέον τις 150.000 ευρώ, από 30.000 ευρώ σήμερα.
Στα ποσά αυτά προστίθενται τα υπόλοιπα έξοδα της αγοραπωλησίας, όπως συμβολαιογραφικά, Κτηματολόγιο και πιθανές δικηγορικές και μεσιτικές αμοιβές.
Τι έκανε ο Καναδάς
Ο Καναδάς στράφηκε στην αυστηρότερη φορολόγηση των ξένων αγοραστών όταν η μεγάλη εισροή επενδυτικών κεφαλαίων στην αγορά κατοικίας άρχισε να συνδέεται με την εκτόξευση των τιμών και τη δυσκολότερη πρόσβαση των κατοίκων στη στέγη. Χαρακτηριστικό είναι το παράδειγμα του Οντάριο, όπου το 2017 θεσπίστηκε ο Non-Resident Speculation Tax για ξένους αγοραστές κατοικιών, αρχικά στο 15%, ο οποίος σήμερα ανέρχεται στο 25%. Ο Καναδάς προχώρησε ακόμη περισσότερο σε ομοσπονδιακό επίπεδο, επιβάλλοντας προσωρινούς περιορισμούς σε πολλές αγορές κατοικιών από μη Καναδούς.
Η αφετηρία αυτής της πολιτικής ήταν η παραδοχή ότι η κατοικία δεν αποτελεί ένα οποιοδήποτε επενδυτικό προϊόν και ότι το κράτος μπορεί να παρεμβαίνει όταν η εξωτερική ζήτηση επιβαρύνει την πρόσβαση των κατοίκων στη στέγη. Μια αντίληψη προς την οποία φαίνεται ότι στρέφεται πλέον – με καθυστέρηση- και η ελληνική κυβέρνηση.
