«Αλαλούμ» στις πολυκατοικίες και τους κοινόχρηστους χώρους - Τι θα γίνει με όσους έκαναν τακτοποίηση
Οι ανώτατοι δικαστές έκριναν ότι η τακτοποίηση αυθαιρέτων σε τέτοιους χώρους προσβάλλει συνταγματικά κατοχυρωμένα δικαιώματα.
Η Ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας έβαλε τέλος στην πρακτική τακτοποίησης αυθαίρετων κατασκευών σε κοινόχρηστους χώρους πολυκατοικιών χωρίς την ομόφωνη συναίνεση όλων των ιδιοκτητών, κρίνοντας ότι ακόμη και η αντίθεση ενός μόνο συνιδιοκτήτη αρκεί για να μπλοκάρει τη διαδικασία. Με την απόφαση 1616/2025, οι ανώτατοι δικαστές έκριναν ότι η τακτοποίηση αυθαιρέτων σε τέτοιους χώρους προσβάλλει συνταγματικά κατοχυρωμένα δικαιώματα, εφόσον δεν υπάρχει κανονισμός οροφοκτησίας που να προβλέπει διαφορετικά.
Το ΣτΕ επισημαίνει ότι το άρθρο 11 του ν. 4178/2013, το οποίο επιτρέπει σε πλειοψηφία ποσοστών να αιτηθεί την τακτοποίηση αυθαίρετων κατασκευών, δεν μπορεί να υπερισχύσει του Συντάγματος. Η διάταξη, όπως αναφέρεται στην απόφαση, έχει απλώς διευκολυντικό χαρακτήρα και δεν αρκεί για να περιορίσει το ατομικό δικαίωμα ιδιοκτησίας. Στο σκεπτικό τονίζεται ότι η σχετική πρόβλεψη αντίκειται στα άρθρα 17 και 24 παρ. 2 του Συντάγματος, που προστατεύουν τόσο την ιδιοκτησία όσο και το περιβάλλον.
Η εξέλιξη αυτή έχει άμεσες και ουσιαστικές συνέπειες για χιλιάδες ιδιοκτήτες που είχαν ενταχθεί σε καθεστώς τακτοποίησης. Όσες δηλώσεις υπαγωγής έγιναν με βάση τον ν. 4178/2013 ή τους μεταγενέστερους νόμους χωρίς τη συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών –και χωρίς κανονισμό που να προβλέπει πλειοψηφία– θεωρούνται πλέον νομικά επισφαλείς. Αυτό σημαίνει ότι μπορούν να ακυρωθούν εάν προσβληθούν από συνιδιοκτήτη, ο οποίος διαφωνεί με την τακτοποίηση.
Παράλληλα, οι ήδη τακτοποιημένες κατασκευές σε κοινόχρηστους χώρους δεν δημιουργούν ασφαλές και οριστικό δικαίωμα στον ιδιοκτήτη τους. Η απόφαση της Ολομέλειας χαρακτηρίζει τη σχετική διάταξη αντισυνταγματική, ανοίγοντας τον δρόμο για νέες δικαστικές αμφισβητήσεις. Το τοπίο παραμένει θολό και στο οικονομικό σκέλος: όσοι έχουν πληρώσει πρόστιμα ή παράβολα ενδέχεται να βρεθούν με «άκυρη» τακτοποίηση, χωρίς όμως να είναι σαφές αν δικαιούνται επιστροφή χρημάτων. Μέχρι σήμερα, το Δημόσιο σπανίως επιστρέφει ποσά που έχουν καταβληθεί στο πλαίσιο τέτοιων διαδικασιών.
Η απόφαση δεν λειτουργεί με τυπική αναδρομικότητα, δεν ακυρώνει δηλαδή αυτομάτως όλες τις παλιές τακτοποιήσεις. Ωστόσο, έχει δεσμευτικό χαρακτήρα για τη διοίκηση και τα δικαστήρια από εδώ και στο εξής. Οι πολεοδομικές υπηρεσίες δεν θα μπορούν πλέον να εγκρίνουν τακτοποιήσεις σε κοινόχρηστους χώρους χωρίς την ομόφωνη συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών, εκτός αν υπάρχει κανονισμός οροφοκτησίας που να επιτρέπει τη λήψη αποφάσεων με πλειοψηφία.
Οι πράξεις τακτοποίησης που έχουν ήδη εκδοθεί παραμένουν τυπικά σε ισχύ, εκτός αν κάποιος συνιδιοκτήτης επιλέξει να τις προσβάλει δικαστικά. Σε μια τέτοια περίπτωση, τα δικαστήρια θα κρίνουν με βάση τη νέα νομολογία, γεγονός που αυξάνει σημαντικά τις πιθανότητες ακύρωσης. Δεν δημιουργείται πάντως αυτόματα υποχρέωση κατεδάφισης των αυθαιρέτων ή απώλειας των χρημάτων που έχουν ήδη καταβληθεί, αλλά η ασφάλεια δικαίου των ιδιοκτητών που προχώρησαν σε ρύθμιση αυθαιρεσιών βρίσκεται πλέον υπό σοβαρή αμφισβήτηση.
